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中介揽客:以公司名义买房避限购 业内:税费成本很高

2011年11月4日 11:20

来源:东方网 作者:陈弋 实习生 柏可林 选稿:王丽琳

  东方网11月4日消息:据《青年报》报道,楼市“入冬”让不少处在夹心层位置的中介公司吃尽苦头,二手房交易市场的极端萎靡让不少中介开始寻思:如何帮那些当年被限购的“优质客源”(投资客)重新找到买房“途径”。日前有中介推销,用公司名义买房不受限购令影响,对此,业内人士表示,个人以公司名义买房,会带来一系列的后续问题,很可能得不偿失。

  为“生存”中介找投资客

  年初出台的“限购令”犹如一道无形“高墙”,把投资客与刚需客清晰分隔,作为曾经投资客的一员,近来微降的楼市,让市民崔小姐又重新燃起抄底入市的念头。不过,就目前情况,遭“限购”的她完全没有机会再次入手任何住宅,“投资商业地产也不是没有考虑过,但从国内大环境看,商业地产在中国还只是起步阶段,投资风险不小,另外,商业地产较之住宅地产更‘吃’市口和规划,投资潜力高的商业地产极为有限”。这两天,一直在寻找投资机会的崔小姐突然收到一条中介“老朋友”发来的短信,告诉她,“第三套房”绝非没有可能。

  中介在短信中称,“限购令”限的是业主、是个人,但对于“非个人”购置住宅并没有限制,这又是什么意思呢?带着疑问,崔小姐来到自己常去的一家陕西北路昌平路附近的中介公司“面谈”。看到“老朋友”来访,中介也显得非常兴奋,简单寒暄后,双方切入“正题”。“你有自己的公司吗?如果有自己的公司想买‘第三套房’这事就能办!”中介有些突兀的问题让崔小姐颇感意外,但同时又很切合她想入市抄底想法。

  中介进一步解释,虽然以个人名义肯定不能再买房,但套用“公司”名义买房却丝毫不受影响,想买几套就买几套。中介介绍,只要注册了公司,拿着营业执照、法人代表等证件的原件和复印件,送到房产中介来,就能以公司名义买房。“手续很简单,购房者只需出示企业资质认定,其他的手续都由我们(中介)包办。”中介表示,如果购房者有常年缴纳社保、公积金等信息就更好,办理贷款将更容易,“贷款的多少取决于企业的流水进出,以基准利率为标准。如果是首次购房的话,要支付30%首付。”

  中介称以公司名义买房不限购

  尽管“公司购房不限购”听起来相当诱人,但崔小姐也开始担心,“公司名义”买房会不会牵扯法律问题,存在一定的投资风险,特别对已是一家民企法人的她,名下又有两套房产,如此买房能不能通过交易中心审核。对于崔小姐的担心,中介显得不屑一顾,信心满满,对方告诉她,公司买房肯定不存在风险,事实上,在政策条例中,从来就没有任何一条禁止公司购房行为,“和个人买房不同,公司所购房产属于企业财产,只不过这个企业通过一个法人‘管理’而已。”

  中介指出,公司买房同时也存在一个缺点,即,日后出手时可能会面临稍高的税费,“将来出手主要采用和商业地产一样的税费计算方式,哪怕所购房产是‘住宅房’,在二次出手时还是得当商业地产卖,不过,你懂的,住宅地产和商业地产的挂牌价本就不同,住宅挂牌价格偏高依然有人来抢,商业地产可就得碰运气了。而且客源需求也大不一样,想投资住宅市场,这是最好的‘擦边球’方法。”

  记者暗访实际操作有点烦

  “避限购,公司买房”究竟可不可行?记者随即前往本市多家中介进行暗访调查。“开公司本来就可以买房,只不过你得先弄好一处公司注册的办公地点,且这个办公地点必须具有‘商业’属性。”位于瞿溪路上的某知名门店中介给记者支招,名下没有公司,不是法人代表的购房者,想通过“开公司买房”听上去虽然简单,但实际操作还是比较麻烦,特别在注册公司时,需先找到一间具有商业属性的房子,用作公司注册的办公地点,记者了解到,在“开公司买房”前,购房者需先弄好一套商住两用房或纯商业用房,这样才能作为最起码的办公地点注册公司,同时,购房者也需解决注册资本的问题,几万元至10万元皆可。

  “当然了,几万元的注册资本显然算不上什么问题,很容易搞到,主要难题还是作为企业‘办公地点’的商业属性房该怎么弄,乍一听似乎投资还不小。”虹口区负责足球场板块的中介向记者透露,所谓的“办公地点”其实还可以用“租”的形式获得,“租间房子开公司,开间公司买房产,使绕开限购买房成为可能。”该中介人员随即提高嗓门询问记者,“现在就要不要帮你找下对外出租的商住两用房?”

  用公司名义购房存在巨大税费压力

  记者调查发现,事实上,公司名义购房存在巨大税费压力,除营业税、土地增值税、个人所得税外(和商业地产类似,取税费标准高值),公司所购房产均属企业“固定资产”,每年还得固定缴纳高额房产税,“这个房产税和现在针对住宅市场开征的房产税不同,一直以来,企业资产每年都需要缴纳一笔税率不菲的房产税。”业内人士坦言,“企业房屋的税费与企业的盈利状况也有密切联系,税费交多少,盈利状况很重要。”

  律师说法

  为了规避“限购”很可能得不偿失

  盈科(上海)律师事务所律师李文华对此认为,以公司名义绕开“限购令”买房确实不受调控政策影响,但同时,也会带来一系列的后续问题,“比如,你是企业的法人,房子是你自己出钱买的,可真到需要转让出售的时候,公司其他股东实际上也有权利获得一定份额的钱款,也就是说,如果购房者纯粹是为了规避‘限购’而买房,很可能得不偿失。”

  李文华同时指出,企业房产税税额相当高,如果用于出租,则需要把租金收入的12%用于上缴房产税,如果企业自用,则须按房屋面积和当地房价缴纳房产税,也就是说,即便企业购得房屋后没有转让,每年固定的税费成本也相当高。“再退一万步说,也不是开什么公司都能将房屋买进卖出,这受公司主营业务的限制,非房地产公司,政府不允许企业房屋大量收购或抛出。”

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