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"外滩四老"沉睡中等"翻身" 挂牌转让5.58亿谁来接?

2011年7月13日 09:16

来源:东方网 作者:朱莹 顾卓敏 选稿:王丽琳

  东方网7月13日消息:据《青年报》报道,盛夏时节,喧闹的商业街弥漫着燥热的气息,潜藏于“十里南京路”与外滩之间,四幢拥有80多年历史的老建筑已悄然空置多年。人流如织而过,谁也不会向它们多望一眼。今年6月初,中央、美伦、华侨、新康四栋大楼以5.58亿元的价格挂牌,“老上海”的故事正在等待后来者续写。

  有心人或许会发现,从河南中路至外滩,除了星火日夜商店这家叫得响的老字号外,难觅知名品牌的身影,打着“打折”旗号的服装店、玉器铺取而代之,高昂的租金与不够明朗的业态定位让记忆中繁华的南京路东段商业街不复往昔的辉煌。

  叩门而入

  四栋楼空置四年多 中间空地成停车场

  沿着南京路步行街的尽头向外滩方向直走,跨过江西中路,一栋布满灰尘的老建筑跃入眼帘,这幢玻璃窗上依旧贴着海报的空楼就是美伦大楼,再往前步行2分钟,一条隔离线被拉起,隔离线的那头,是同样空置已久的中央大楼,上世纪50年代起,这里便是知名的中央商场所在地,门庭若市,一派热闹景象。穿过隔离线,毗邻九江路的华侨大楼与新康大楼与之遥相呼应,前者曾是新加坡华侨银行的旧址,而现在,只能透过斑驳的橱窗窥探室内寥落的景象。“这里关了好几年,里面什么都没啦。”负责看守这四幢老建筑的安保人员介绍说,四栋楼皆已空置四年多,除了偶有投资者前来考察情况外,谁也不能进入,空楼无人打扫,灰尘自然越积越厚。透过门窗,依稀可见断裂的墙柱、剥落的瓷砖、生锈的龙头,而四栋楼中间的空地已经变成收费停车场,停车费10元/小时,1200元/月,吸引了不少在周边商务楼里办公的白领前来停车。“晚上这里都会停满,到附近吃饭的、办事的人很多。”停车场的保安笑道。

  在附近居住多年的陈阿姨告诉记者,上世纪80年代,中央商场名头响亮,里面铺位林立,堪称高档版“豫园小商品市场”,和淮海路比起来,这里可以说是淘便宜货的好地方,而且有很多修理摊位,修伞、修鞋、修家电,修什么的都有,非常方便。据陈阿姨回忆,以前这四幢楼的底楼都是沿街商铺,楼上则是居民住宅和办公楼,直到4年前开始动迁改造,一关就关到了今天。

  今年6月初,这四幢楼的所有者——上海中央商场投资有限公司正式将几幢楼挂牌转让,挂牌价格55800万元,建筑面积约35477.6平方米,可以新建建筑的面积约8900平方米。根据相关资产评估机构的报告,以2010年11月30日为评估基准日,上海中央商场投资有限公司总负债评估价值约25.7亿元。根据粗略计算,25.7亿负债加上5.58亿挂牌价,该项目的交易底价约31亿。

  推门而出

  “老字号”先后撤离 商业氛围惨淡

  在老上海的记忆中,作为国际知名的地标,外滩、南京东路向来是高端商业的代名词,而时至今日,当再次踏上外滩到河南路间的这段南京东路,却能发现除了星火日夜商店这家叫得响的老字号外,剩下的似乎都是些永远在“打折”的服装店、玉器铺。

  新中国成立初期就在汉口路华东设计院工作的曹永和介绍说:“以前南京路的东段是非常热闹的,如今的状况却有点惨淡。在我的印象里,以前这四幢楼沿街都是商铺店面,楼上是居民住宅和办公室,不过近年来都荒废了,其中最有名的中央商场也已经关了好多年。”据记者了解,从最初的东海咖啡馆、德大西菜厅的搬迁,到此前老介福商厦的易主,这段本该是最繁华的南京东路,不知何时起变成了商业“百慕大”。

  事实上,根据高纬环球提供的报告,2011年二季度,南京东路主要商圈购物中心地上首层的净租金报价为每平方米每月2009元。若以得房率50%计算,首层租金按建筑面积大致在30元/平方米/天。在高昂的租金面前,不仅是南京东路面临这种窘境,连淮海路这样的高端商业街空置率也显著上升。无怪乎连周边经营小商铺的店家都反映,“租金高,生意难做,店面盘来盘去成了常态。”“这里租金太贵了,开不下去只好转让的店很多。”一位在中央大楼对面开服装店的老板告诉记者,以两间10余平米的门面为例,一年的租金高达300万,而这些店铺所出售产品多以“打折、贱卖”吸引抢眼球,利润显然难以应付高昂的租金。

  而对此问题,从黄浦区商务委得到的反馈是,南京东路东段的业态调整早已纳入他们的视线,经过一系列的调研,将在未来作为重点工作推进。

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  接手老建筑需迈过“软硬门槛”

  记者了解到,在尘封的几年中,这四幢楼一直在寻找下家,尽管不少投资者有意向,但最终却未能谈拢。如今,资金与开发门槛依然置于意欲接手四幢老建筑的受让方之前。受让方须在产权交易合同生效之后起15个工作日内一次性付清全部股权转让价款,还需出具不少于40亿元人民币(或等值外币)的资信证明。此外,受让方必须承诺受让后20年内不改变标的公司控股股东、注册地和税收征缴地,并在产权交易合同中约定20年内不得整体或者分割转让179号街坊。同时,受让方还要具有开发改造国际知名老街区或大楼保护经验,即具有对不低于80年历史的建筑进行商业改造及经营的经验。

  除了硬门槛,改造历史保护建筑存在软门槛。历史保留建筑在硬件条件上存在一定缺陷,如整体重新改造,势必将破坏历史建筑风貌,如不重新改造,较难满足商业用途的需要。从事设计的业内人士向记者表示,老建筑改造的空间比较小,外立面维持原样不说,内部承重墙也不能改动,而世易时移,当年的建筑结构与现在的设计理念又不同,所以相应的,设计门槛较高。“如果是开发商务楼或者商业中心,通常业主都会更倾向于投资新楼。”

  地标身世

  中央商场

  1945年,中央大楼周边开始形成商场,当时只是一些流动小商贩聚集在原中央弄摆摊,出售钢笔、圆珠笔、指甲钳、打火机等日用品,后美军剩余物资大量倾销,走私洋货混入时常,小商小贩猛增。1949年底层开设新康联合商场,自此,这一带成为一个倾销美军剩余物资和洋百货的市场,统称为中央商场,当时交易一般以美元计算,是旧上海畸形的贸易市场。

  新中国成立后,人民政府采取了一系列改革措施整顿商场秩序,商场内的个体商贩都成为公私合营企业。至上世纪80年代,中央商场以经营家用电器、灯具、各式服装、装潢五金等物品成为名副其实的百货商场,日均客流量两三万人次。

  美伦大楼

    1916年建,折中主义风格建筑,底层为沿街骑楼,顶部有两层高的爱奥尼克式巨柱柱廊,1994年加建二层,曾由上海晒图厂、海达衬衫商店等单位使用,1999年9月23日以优秀近代建筑公布为市建筑保护单位。

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