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楼市鲶鱼效应凸现新盘低开潮涌动申城

2008年9月11日 04:52

来源:青年报 作者:周祺瑾 李琛 选稿:黄骏

  在经历了长达半年之久的寒冬之后,开发商或多或少的面临着来自销售、资金、竞争等各方面的压力,此时,房产市场传统"金九银十"的来临对于多数开发商而言无疑是一丝希望。8月刚过,大量新盘进入市场,然而此时大部分开发商选择低价入市以对抗正如火如荼的降价促销,不过购房者对此却异常的冷静。

  新盘齐推低价开道

  可能是前段时间大众的关注焦点集中在奥运,因此原本在8月上市的新盘延迟了不少,加上开发商为了抢先在金九银十发动破冰战,9月的新盘供应量被集中放大,而与此同时,为了在这场价格战中脱颖而出,各个开发商的促销、降价也毫不示弱。

  相关统计数据显示,9月份新房供应主要集中在浦东、宝山、嘉定等区域。浦东板块入市的新盘主要有高桥新城,万科金色里程和保利·金爵公寓;金地未未来、禹洲金桥国际,宝山地区有大华梧桐城邦、聚丰景都和海德花园;嘉定主要有嘉城和莱茵小镇,此外松江的三湘四季花城和九城湖滨国际也将进入市场。

  值得注意的是,市中心9月可能推出新房源的只有闸北、杨浦、黄浦区各一个,而曾出现一周新房零成交的卢湾和静安区到昨天为止,仍未见9月新盘上市。

  而从那些已经入市的新盘中也不难发现,小户、自住是这些楼盘共有的特点,比如梧桐城邦位于的大华板块、聚丰景都所在的上大板块以及万科新里程所在的三林板块,都是传统自住板块的首选地,而这些楼盘的户型也都属于以70-90平米的小户型为主。

  相关专家指出,紧缩的调控、临近年末,使得许多开发商面临销售以及资金的压力。金九银十是许多开发商寄希望于急速回笼资金的季节,在浓厚的观望氛围中要吸引投资群显然并不理性,为此开发商不约而同把目光投向了自住客,这也决定了此次推量的主体是小户型、自住型住宅。

  新盘低开已成潮流

  既然开发商推盘的目的是为了提高成交量,那么同时有那么多的新盘集中上市对开发商而言也意味着巨大的竞争,如何抓住客户?除了显示自己的产品优势之外,新盘低开是许多开发商共同而又无可奈何的选择。

  以最近入市的几个新盘为例,大华梧桐城邦新开盘的价格在12500元/平方米左右,据悉,这个价格和8月的成交价格持平,这个价格比在同一个区域但位置略偏的中环1号要贵2000元/平方米左右,但比中环线以内的水岸蓝桥等楼盘低了近3000-4000元/平方米左右;此外聚丰景都目前在售的楼盘均夹在1000元/平方米左右,基本和位于同区域的经纬城市绿洲持平。也是赶在金九银十开盘的九城湖滨新盘的价格定在11000元/平方米左右,该楼盘二期的成交均价为12000元/平方米,而据相关人士透露,九城湖滨前期的成交价只有9500元/平方米。

  致电这些楼盘的售楼处,不难发现售楼人员对楼盘的定价都觉得比较优惠,对销售比较有信心,其中梧桐城邦的销售人员表示,该楼盘自上周开盘至今仅一周,所有的小户房源均已售罄。而位于嘉定的嘉城楼盘,销售人员也表示,此次开盘的价格同比同区域的楼盘都有优势,此次推量只有17套,其余的小高层房源不参与此次8000元的定价。

  相关人士表示,楼盘定价向来是开发商头疼的问题,此次推出的新盘价格不能说最为合理,但是与往昔相比开发商追求的利润空间相对小很多。

  “鲶鱼效应”盘活市场

  开发商在低开房价加速去化产品的同时,无疑给周边那些已经开盘的开发商施加了压力,如此一来,为了抢夺客户,降价、促销的活动也越来越多。因此选择低价入市的开发商犹如楼市中的鲶鱼效应,因为它的存在盘活了区域乃至整个市场。

  和九城湖滨仅一河之隔的奥林匹克花苑最近也推出了优惠活动,据悉凡是老业主重复购房,并且所购房源的面积在150平米以上,享受最高优惠幅度可达20万,同是九亭板块,向来以性价比自居的摩卡小城毫不示弱,以赠送8.8万装修打出优惠旗号。

  据悉,近期被万科急速打压的三林板块,周边几个楼盘也出现了不同程度的下滑,金谊河畔、金地湾流域等都出现了不同程度的调价,就连与三林有几公里之远的大华也嗅出了降价的气味,进行了促销,据悉,8月该楼盘成交的61套房源均价13551元/平方米,其中5套特价房均价12079元/平方米,比上半年17740元/平方米的均价,跌幅达5600多元/平方米。

  业内人士分析,楼盘促销很难只是一两个楼盘的事情,往往一个板块中有一个楼盘出现了大幅下调,那出于压力,周边同一类型的产品也会跟风,特别在资金压力大的今天。同时,品牌开发商、标杆楼盘的优惠信息更具备一种导向作用,一旦这类楼盘下滑,这一板块其余楼盘的走势就会很快显现。

  【分析】

  开发商投石问路

  和前段时间相比,近期推出的楼盘价格相对比较合理,只是消费者疑惑的是房价真的合理了吗?

  相关人士指出,开发商把新盘低开的主要目的一部分是刺激消费,回笼资金,另一部分也是刺探市场。目前市场的观望氛围较为浓厚,开发商难免会下调房价,降价很可能会引起前期业主的不满,从而引发这样那样的退房危机,另一方面一个楼盘的下跌并不会很大程度上刺激客户的购买欲,反而会陷入他们买涨不买跌的心理,如此一来楼盘的后期销售就会更困难。

  因此,精明的开发商在这样的情况下比较倾向于把楼盘的价格开低,这样既能保证楼盘的销售,又能刺探市场,以决定今后的楼价定位。

  中原研究员马冀表示,类似九城湖滨11000元的价格的确比较合理,但是九亭之前已经把9号线等概念透支过度,房价泡沫太多,现在九城湖滨的价格虽然较低,仍略显高。梧桐城邦也是同样,大华板块被房产巨头大华垄断,每个楼盘在规划前对人群、地段做过细分,这个产品位于中环以外,12500元的均价并没有达到一定的性价比。马冀还表示,公寓房整体泡沫都比较大,虽然已经出现了20-30%的下调,但他认为泡沫依然存在。而消费者在购房的时候,不会只拿现在的价格和之前的比较,也会综合多类因素,这样一来,即使开发商下调了一定的价格,消费者可能还是不会响应。而马冀也表示,开发商开盘低也好,促销也罢,去化产品是目的,但同时也在聚集人气,一旦市场反应热烈,开发商马上会提价,但是如果市场反应不好,也不排除会进一步下调价格的可能。

  金九银十,消费者不再买账

  据中原近期做的一项调查显示,近7成的被调查者看淡金九银十,更有超过80%的受访者表示惟恐上海楼市出现类似深圳、广州楼市崩盘情况,近期仍以持币观望为主,无购房计划。

  如果说金九银十是开发商抓住客户,消化产品的机遇,那么开发商能不能成功就取决于市场的反应,但问题是为什么消费者不买账?

  为此,上海中原研究咨询部研究经理马冀表示,近期市场处在冷淡局面的原因在于一方面由于政府前阶段出台的“5年建4000万平方米的保障性住房”信息对市场无疑是个极大的冲击,由于经济适用房和廉租房主要选址在上海外围区域,诸如宝山顾村,南汇周浦、嘉定江桥等,而目前上海楼市新增供应量70%以上都处于这些区域内,面临着两者交集重合的效应,不容否认该政策的出台对于目前楼市窘状可谓是“雪上加霜”,可谓绝对的利空!

  另一方面,在于新推一手楼盘的大量降价措施,而伴随着一手房市场折扣潮的来袭,部分区域隐现一二手倒挂现象,尤其以中外环线最为严重,位于浦东三林板块的万科金色雅筑已连续降价2次,从最初的18000-20000平方米/元的价格直接降至15500元/平方米。

  【走势】

  往昔风光不再

  从目前的成交情况看,市场的反应并不是很大,但是金九银十究竟能不能带动冷遇良久房产市场的升温还需观察一段时间。

  上海财经大学姚玲珍教授表示,上海对住房的刚性需求还是较充足,因此在开发商低开盘、促销降价等策略的带动下,成交量会出现一定的上涨,但是量涨的同时,价格并不会上调。目前大多数的人还是比较看淡房产市场,观望氛围较浓厚,因此即使房产市场出现了所谓的“旺盛”季节,也不能从根本上扭转市场的形势,只有这轮调整过后,房产市场才会出现较为明显的“起色”。

  华东师大亚欧研究中心余南平表示前几年,房产市场出现了投资狂潮,金九银十才有意义,但是如今的房产市场逐步转向为买方市场,不可能再重复往年的风光。对于房产市场会否回暖,他则表示,上海人均收入比高达22倍,也就是说一个人买一套房子需要22年的收入积累,而这个数字在发达国家只有5-6倍,因此中国的房价从长远看还是向着理性的发展。而他也表示,国家对于房产的调控也会持续,房产的过度发展不仅不能增加竞争力,还会引发给类金融危机,因此房产作为经济发展的支柱行业是不客观也不合理的,房产业高速发展的时代已经过去。