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昔日地王魅力不再 5月供地不足10万楼市或将调整
2008年6月6日 03:37
来源:青年报 作者:付毳 选稿:施卿
  ●事件回顾

  最近,上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商“退地”的消息传出,引起业内关注,市场人士分析指出,以超出底价几倍的高价拿地,在楼市风向变化时就可能面临无力开发的问题。去年9月,该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦“鏖战”,以11.04亿元一锤定音,超出底价3.14亿元250%,折合楼板价约1.64万元/平方米。

  与此同时,上海房地局上周末发布上海土地挂牌出让第7号公告,推出26幅工业用地。而开发商期盼已久的住宅地块依然不见踪影。今年前5个月,上海住宅用地总共只推出了区区10万平方米。此次7号公告总共推出位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、南汇区等5个地区共计26幅土地,地块性质全部为工业。

  昔日的“地王”传闻退地,新的住宅地块却千呼万唤不出来,业内人士分析,上海楼市的调整可能很快就要来临。

  “退地”事件是房产市场调整的预兆

  去年9月,长风地块以11.04亿元成交,原本大家认为黄光裕旗下的鹏润地产拿下6号公告的长风生态商务区4号东南地块已是板上钉钉之事,结果却出人意料,黑马上海志成企业叫价400余轮,以11.04亿元的价格推翻“既定方案”,成为当时的一大热点。

  时隔9个月,忽然传出“退地”的消息,不免让人瞠目猜想。有业内人士认为,长风生态商务区4号东南地块去年9月才出让,不存在闲置多年不开发而被收回的问题,但可能存在民营企业以超出底价几倍的高价拿地,却在楼市风向变化时无力开发的问题。

  中保浙江公司会计师珑铭认为:去年,全国各地“地王”一个接一个出现,拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是,他们能将拿地的成本向房价转嫁,而在我国房地产市场供应主体单一,开发商垄断供应市场的情况下,这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程,也是房价疯狂上涨的过程。由此形成了一个恶性循环:地价上涨构成房价的强大推动力,而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。

  但所谓物极必反,当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候,他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候,意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险!事实也正是如此,当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道,高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地,不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险,还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是,一些开发商开始“退地”,“退地”是楼市泡沫长期累积的必然结果,同时,也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一贯用手段的终结。

  “开发商退地是法规许可的行为,问题是此举折射出地价攀升的风险已经现形。”市场人士指出,“去年土地市场是显得有点疯狂了,一些开发商为了拿地不顾实力、不惜成本,可一旦市场形势有变,这些开发商就将为自己的不理智付出代价。”有消息称,如果退回土地重新出让,志成企业将因违约而损失超过3000万元的土地保证金。而市场人士认为,如能谋求转让或股权合作的方式为自己解围更好。

  前5月土地供应速度明显放缓

  上周,外高桥挂牌出让两地块,总面积达9万多平方米。外高桥5月28日刊登公告说,公司董事会通过了关于以挂牌方式转让“森兰·外高桥”项目南部国际社区A1-1、A1-2地块的议案。公司通过上海市房地产交易中心,采用公开挂牌的方式对上述地块实施转让。

  与此同时,上海房地局上周末发布上海土地挂牌出让第7号公告,推出26幅工业用地。而开发商期盼已久的住宅地块依然不见踪影。今年前5个月,上海住宅用地总共只推出了区区10万平方米。此次7号公告总共推出位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、南汇区等5个地区共计26幅土地,地块性质全部为工业。

  业内人士分析,为了配合土地部门清理闲置土地的工作,整个上海市土地供应速度明显放缓。目的在于控制土地新增供应量,从而逼出闲置土地。这一政策从出发点来说是有利于土地资源的合理、充分利用的。但是现实情况却是,从2004年起,房地产进入快速发展期,住宅需求量非常旺盛,价格不断上涨,许多非房企都进入开发领域,再加之两年内不开工将收回土地的政策,实际上绝大多数闲置土地均为工业及商业用地,闲置的住宅地块十分有限,2008年上海住房建设主要目标显示,上海市2008年住宅用地供应量为800公顷至1000公顷,其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。

  住宅用地供应逐年减少,从去年开始,上海市住宅用地的供应明显放缓,相应非住宅尤其是工业用地的供应比例则逐步增加,这一现象直接导致了未来商品房开工量下滑。因此目前上海住宅用地供应偏紧,如果政策收紧持续下去,即使开发商加快现有项目的推出,整个房地产市场同样面临后续供给不足的问题。

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