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2008年购房大调查结果出炉 万元单价将成市场分水岭
2008年2月1日 04:19
来源:青年报 作者:李琛 选稿:崔笑愚
  日前,由《青年报》联合安家网发起了一项购房群体大调查活动,共有5000多名网友参与了此次调查活动。调查显示有46.28%的受访者有08年买房的打算,9.64%的受访者打算在09年内买房,另外有15.66%受访者最近两三年内都没有买房的打算。上海楼市的需求量还是很大的,但观望气氛浓厚。

  逾八成网友有购房需求

  自从2007年末受到政策调控影响楼市出现回调迹象后,近期上海的房地产市场稳定中略显平淡,但未来市场仍然保持着强劲需求,对于后市仍不需要过于悲观。

  本次调查结果显示,有46.28%的受访者有2008年买房的打算,另有9.64%的受访者打算在2009年内买房,打算两年内买房及三年内买房的分别占到15.66%和5.98%。此外最近两三年内都没有买房的打算只占到15.66%,购房需求量明显。

  市场需求明显的同时,需求量却仍然集中在中外环区域,尤其是闵行、宝山、普陀等区域。上海富阳最新统计报告显示,1月13日-19日单周需求前四名分别为闵行、浦东、宝山、普陀,占总成交量的5..27%。主要成交量集中在外围区域,如嘉定、金山、南汇等区域。

  上海易居房地产研究院的统计数据则显示,2007年12月,上海房地产市场供求比值为1:0.77,自2007年8月以来,全市商品房市场供求比逐月下滑。数据同时显示,2007年11-12月全市三分之二(12个)区域供求比值不同程度下降,其中虹口区下降幅度最大;5个区域的供求比值有所上升,闵行、奉贤等区域的供求矛盾明显加剧。

  中档价位小户型仍是购房首选

  从2007开始,1980年代出生的“独生代”相继进入结婚期,2008喜逢奥运又将是一个结婚大年。

  毕业出道不久的年轻人由于大多囊中羞涩,经济积蓄并不丰厚,因此中档价位、户型紧凑、生活成本低、交通相对方便,将会是他们首次置业所考虑的主要因素。

  此次的调查结果显示,有近50%的受访者现在仍与父母一同居住,目前有购房需求,而他们普遍选择了60平方米以下的小户型房源,该部分比例达到了54.97%,此外选择60-90平方米的比例也达到19.36%,两者累加所占比例超过七成。安家网相关人员分析指出,此类房源大都价格适中,户型紧凑,性价比高,如有地铁通勤,交通方便则更佳。由此可见,现在上海住宅市场对于“婚房”的刚性需求依旧强劲。只是由于07年7月以来,楼市开始全面降温,冬季楼市惨淡,市场“拐点”的心理预期正在形成,所以大多数人仍旧处于观望状态,表示还要再等等,看看当前宏观政策将给未来楼市带来怎样的影响。

  此前本报相关报道也指出,后市将出现小户型的集中供应,荒岛房产工作室的统计报告显示,按照“70-90结构调控”政策,以2007年上海出让的约450万平方米住宅用地可建总建筑面积600万平方米左右计算,今明两年该部分土地可提供的小户型住宅总面积将达420万平方米,总套数接近5万套。

  万元单价将成分水岭

  抛开地段、配套等因素,房价仍然是影响购房者做出选择的核心因素,尤其是资金实力有限的青年购房者,从目前看来单价在10000元/平方米的房源大部分购房者尚能接受,因此该价格段很有可能成为市场的分水岭。调查结果显示,在买房的心理价位这个问题上,54.12%的受访者普遍期望单价在10000元左右,9.18%的受访者表示可以接受单价在12000—20000元的房子,而只有0.93%的受访者表示可以接受单价20000元以上的高档住宅。

  统计数据显示,10000元/平方米也正好与全市住宅成交均价相吻合。荒岛房产工作室统计数据显示,2007年底全市住宅成交均价为到了10789元/平方米,较年初的9061元/平方米上涨了19%,2007年住宅价格爆发性上涨随处可见,除了静安、卢湾、黄浦等内环中心区域的房价大幅攀升外,中环及外环线的房价也随着房地产整体市场回升而快速上涨。报告指出,与调控前两年不同的是,今年很多楼盘价格上涨后并没有出现滞销现象,有的甚至出现抢购现象,由此可见,购房者“买涨不买跌”的心理特征十分明显。2007年房价的大幅上涨,一方面是受到需求市场的强力支撑,另一方面,轨道交通6号线及8号线的通车,也带动了周边房价节节高涨。此外,2007年土地市场频频报出的“地王”级地块,也促使地块所在区域房地产价格不断上涨。

  业内人士指出,大部分购房者选择万元单价水平表明他们接受现今的房价体系并希望房价保持平稳的态度,一旦整体房价迅速上涨将增加市场观望情绪,抑制目前出现的大量需求。

  半数网民看好2008市场

  近期业内外都对2008年沪上房地产市场走势进行预测,意见各不相同,不过作为市场重要组成部分的购房者对于2008年市场表示出较强的信心。在对2008年上海房价预测这个问题上,调查中有超过半数的受访者认为房价会继续飙升,约1/4的受访者觉得房价会稳中有升,仅有6.42%的受访者认为房价会略有下跌。可见,尽管经历了2007年房产大涨、央行加息,房贷新政出台、物业税提速这一系列的动作,房产市场仍被人们所看好。

  荒岛房产工作室相关人员分析指出,住宅价格在2007年将要结束时有了些许松动,但是,根据最近两个月的市场情况,国家如果在2008年不能从源头上(增加土地供应量、稳定土地价格等)调控房地产,预计房价仍然会在供不应求的市场规律下站稳脚跟,由于2007年房价上涨过快,因此预计2008年房价不大会重演今年的脱缰之势,而是在第一季度出现一定范围的调整后再小幅增长。

  对于2008年春节后的展望,可以肯定的一点是2008年春节之后国家对房地产调控政策的合力会在房地产领域的很多环节显现出来。汉宇地产董事总经理施泓睿表示,目前在建但尚未登记销售的住宅项目全上海有400多个,2008、2009年仅90平方米以下的住宅目前来看的供应量就有几千万平方米,而且刚刚开过的上海两会也明确的未来五年经济适用房的供应量。这些做法都会彻底改变2007年新盘供不应求的局面。另外扩大土地供应量也成为未来宏观调控的一个手段,因此由于“地荒”造成的楼荒,从而推动房价上涨的现象在2008年会逐渐淡化。

  施总同时指出,2008年上海楼市值得期待的板块和楼盘仍然不少,比如浦东花木板块,作为城市副中心的花木近几年建设比较缓慢,但最近随着新民地块的规划启动,在未来会看到另外一个高尚生活区在浦东崛起。还有就是市中心板块比如浦东陆家嘴板块、静安北京西路板块以及卢湾新天地板块等等,这些黄金地段的住宅物业不论是在住宅市场快速向上的2004年还是最近几年的楼市低迷的市场环境下都有很好的表现,所以强调地段、看重市中心还是非常重要的。


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