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二手房交易三大风险
2007年1月12日 07:59
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  随着中环区域二手房的走俏,越来越多的年轻人的购房观念较先前有了不小的变化。许多新人为了上班和生活方便,开始接受购买中环周边的小户型二手房。不过虽然近两年以来上海二手房交易市场经过多方洗礼已经成熟不少,但是面对一些操作不够规范,经营规模较小的中介公司,购房者还是多留一个心眼为好。

  选择中介机构的风险

  一些大型中介往往比较珍惜自身的品牌形象,因而整体的操作流程清晰、规范。相比之下,鱼目混杂的中小零散中介机构猫腻可能就不少。当然,随着购房者自身行业知识的提升,以往不让购房者与房主见面的做法已经行不通了。但是购房者还应当在看房时保持清醒的头脑,许多小中介会在购房者看房时恶意隐瞒房屋的质量问题,并且在制定合同时大玩文字游戏,签订不公平合同。他们对自身有利的条款写得比较明确,对自身不利的条款写得比较含糊。此外,如果一些中介公司
在向购房者介绍周边整体规划时显得“心不在焉”或者“不够专业”,那么购房者可要多留一个心眼,很有可能他们在回避对房屋销售不利的问题。

  房屋价格风险

  价格问题是二手房交易最大的问题。卖房人习惯于拿同地区商品房的房价来比较确定自己所售房屋价格,导致二手房价格与商品房价格差距不大;而买方由于考虑到自己所买的房屋是旧房出价较低,从而导致双方价格相差悬殊,无法成交。建议买卖双方参考以下因素对标的房屋价格有一个清醒的认识:

  1、房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率2%。另外旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,相应房价也应适当调低。

  2、环境因素。环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

  法律风险

  1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人,也未获得房屋所有权人的有效授权,作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约,使出卖人不能得到全部房款。

  2、标的房屋所存在的风险。此方面的风险主要有:①用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;②房屋权属存有争议;③房屋为共有,出卖人未经共有权人同意;5房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益。

  3、交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴,其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

  只有当房屋交易手续齐全、合法时,登记机关才予以登记。若手续不全或交易违法,权属变更将无法登记,房屋交易也将无效。

  最后,笔者要提醒广大消费者:在选择购买二手房时一定要多留一个心眼,不要被中介公司虚张声势的“销售策略”所迷惑。如果觉得在签订合同前有所犹豫,那一定要考虑再三,即便中介公司当着你的面接听另一位有“购买此房”意向的“消费者”电话并当着你的面谈论价格和签约事项,你也不可以心血来潮的当即拍板。

选稿:陈誓骠 来源:青年报 作者:城中村

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