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哪些房子租金逆市上涨?
2006年11月27日 09:05
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  连续三个多月的二手房市场在冷清中度日,尤其是在转售为租大量增加的时候,受到供应量大增的影响,二手租赁市场不断下滑。接近年底,二手房市场开始出现一定变数,记者在调查中发现,中高低房租赁市场表现不一,租赁市场距离全面反弹还有待时日,但在局部市场已经出现了“触底反弹”的迹象。

  局部市场租金触底上扬

  从8月宏观调控全面启动之后,上海二手房市场表现低迷,租赁市场“降”字成为主导,几乎是全线房源都呈现租金下滑态势。但随着过完业界期盼而始终不至的“金九银十”之后,进入11月的二手租赁市场开始了分化,记者在调查中发现,部分精装修一房和两房租金在局部区域出现了反弹,有了回升势头。

  记者从普陀区美联物业的一些门店获悉,近期整体租金虽然变动不大,但装修的一房比较热租,这些稀缺房源会上涨20%左右,出现了一些“特殊”案例
。一位门店负责人告诉记者,目前租赁房源主要小区环境好,周边设施齐全,交通方便,因为整体的挂牌量没有明显增加,加上不少境外客对装修二房和境内客户对精装修一房量的需求较大,导致了一些稀缺性的房源租金上涨。

  其实,在这一区域租金已经经历了数月的下调,买卖双方的对峙,导致了转售为租的现象增加,供应量的增加迫使租金开始下滑。但房产分析师同时认为,另一方面,购房者心态也发生了变化,买房的欲望开始转化为观望,继而选择了租房,一旦供应量开始了逐步消化,租金的触底反弹也就在所难免。尤其值得注意的是,一些老公房的装修一房受到一部分是来沪打拼的“工薪白领”以及刚毕业的“职场新人”的青睐,面对中高档商品房租金的难以逾越,这部分售后公房中的一室户便成为他们的上上之选。这也导致了部分房源租金水平在这些需求客户的“追捧”之下出现了一些上涨。

  记者同时在调查中发现,不仅仅是普通商品房的部分房源出现了触底反弹,部分高档房如别墅房租金也进入上升“通道”。第一太平戴维斯的数据显示,第三季度,上海高档住宅租赁市场保持增长势头。除了9月份的一个星期以外,别墅市场租金均明显上涨。整个第三季度别墅市场保持了平均净增长1.1%的增幅。第一太平戴维斯的房产分析师认为,别墅租赁市场发展势头良好得益于别墅市场的需求不断增加,所有的别墅租金均保持增长态势,不久后许多外籍人士设施和学校的兴起,诸如在世纪公园旁的上海日语学校,在御翠园的耀中国际学校,将让更多的高端别墅项目在租赁市场扮演重要角色。

  大部分“降”字当头

  记者在陆家嘴一家中介门店获悉,11月份以来,基本面上租赁保持平稳,但对方透露议价空间还是有一定幅度。在陆家嘴片区租赁以2-3房为主,境外客户群中,港澳客户这一段时间有一点抬头趋势,境外客户偏向三房,境内的则以二房为主。而美联物业的相关人士表示,在这一区域租金下滑是主要趋势,“租赁市场不很稳定,现在有许多业主售改租或者租售同时挂牌,租金价格才会回落,还有一些议价空间。”

  而记者在长宁、徐汇走访中发现,延续了三个多月的租金下滑态势依旧存在,尤其是近期挂牌较多,成交量较少,有时中高端租赁市场上不少的业主开始转售为租,导致了房源量增多,客户挑选余地较大,租金有所下跌也成为了必然。

  “租赁市场‘降’字还是主流,”汉宇地产的一位负责人告诉记者,受到宏观调控的影响,市场冷清之时,买卖双方的对峙十分严重,在对峙当中不少的卖家成为了房东,导致了供应量的持续增加,降价出租是避免更大损失的最好办法。但同时,二手房指数的分析人士认为,一些区域各板块随着公交线路的增多和周边生活配套的成熟,居住人气逐渐聚集,租金涨势也在一定程度表现强劲。如龙柏板块,受漕河泾开发区辐射影响,很多外籍人士在此租赁居住或者置业,从侧面带动该区域的月平均租金的上涨。

  买卖市场低迷为最大阻力

  其实,二手房租赁市场的租金的走向和买卖市场的低迷密不可分。在买卖交易市场很难提速时,租金全面反弹还有待时日。一个重要的原因,买卖交易市场低迷,让更多的可售房源转为租赁,供应量的持续增加势必给租金反弹带来更大压力。

  一位一直在寻觅二手房的邓女士告诉记者,本以为成交低迷、政策利空消息不断时,能够买到相对便宜的房子,但她不但没有找到真正的降价房,反而看中一套二手房时,对方不但不愿降价,反而签合同之前突然抬高价格。至今邓女士还没有买到所谓的降价房。

  中原地产的一位分析师指出,这就是买卖胶着下的一个典型案例。据中原二手领先指数10月数据分析得出:中原中高档二手房成交量环比上月下降了17%,价格保持坚挺,买卖市场依旧胶着。“购房者对宏观调控政策抱有期望,希望房价下降,心理价位正在不断走低,而另一方面房东则对上海整体市场更为看好,只要不是迫于经济压力,一般并不愿降价销售,反而是转售为租,以保持持久收益。”

  记者在采访中发现,现阶段不少的消息爆出各种投资客割肉抛盘。但多为个案,并且量并不大,很少见到大量抛出的现象。仲量联行的一位管理人员告诉记者,在年底来临之际,有些投资客为了年底回笼资金,不免会有一些选择抛盘,但如果是多套房源的投资客并不会全部抛盘,除非他对后市一点都不看好。“但几乎没有投资客不看好中长期市场。”

  美联物业上海总经理冯泓睿认为,受今年“国六条”影响,7月开始,市场观望气氛浓厚,购买力大量积累。除了婚房需求释放较为平稳之外,“改善居住”以及“动拆迁购房”需求相对受抑制程度较高。“经过7-10月逾4个月的观望,客户上访量日增长20-30%左右。由此可以预计,今年年底至明年年初,二手市场观望气氛有望缓解。”如果他的判断准确,届时也许是租赁市场租金反弹的季节。

  ■相关链接

  中心城区二手房选择空间大

  虽然租金走势冷暖不一,但在买卖交易双方对峙之时,整个租赁市场的规模在壮大,成为目前二手房市场的主导力量。而日益萎靡的二手房买卖交易开始和一手房PK,共同争抢同质客户,以求打个翻身仗。

  美联物业最近的一份调查显示,接近年底,住宅市场“婚房”购房需求萎缩,“改善居住”上升至需求首位。38%上访客户出于“改善居住”因素需要购房,“婚房”需求为23%,“动拆迁购房”需求排名第三,约占整体上访客户的21%,其余购房需求依次为:“为孩子就学置业”占7%,“为父母养老购房”占3%,“投资置业”约占8%。

  铆牢“改善居住”以及“动拆迁购房”需要成为二手房市场突围的重点,而这一目标群体和现在的一手房市场的目标群体非常接近,同时大量的次新房也开始向一手房发起冲击,共同抢占这一市场。中原地产相关人士表示,二手房成交量所占比重在部分区域逐步增加,另外部分板块无论是在产品还是在价格上都体现出了比较明显的可替代性,与一手房的竞争尤为激烈。

  黄浦、卢湾、静安三个区域目前的一手房源供应非常的有限,且由于产品定位较高,因此价格也处于高位。而相对来说,二手房的选择余地就要大了许多,目前中心城区的二手房源无论是在不同板块、产品类型还是价格上,都有比较大的选择空间,“对于不同层次、不同需求的购房者而言,选择中心城区,二手房是一个好的选择。”

  “而在浦东、闵行、普陀,更是二手房市场的机会,新房大多集中在外围,二手房尤其是次新房更具备较大竞争优势。”中原地产分析师认为,浦东、闵行、普陀三个区是供应的大区,同时也是成交的大区,不过从其一、二手房源的供应区域分布来看,以上三个区的新房分布多数集中在外围区域,即主要是在中外环间及外环以外区域,因此从区位来看,大量位置更有利的二手房也就具备了较大的优势。另外从其价格来看,以上区域的相同板块的一、二手价格比较接近,如闵行的莘庄板块、普陀的长寿路板块及浦东的金桥板块等。

选稿:王秉杰 来源:青年报 作者:江敏

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