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楼市饕餮盛宴背后 银行"零利率"助炒房

2009年8月7日 01:19

来源:青年报 作者:徐可奇 选稿:孙琪

  “晓得房贷还有零利率的吗?零首付又算什么!”这番银行人士亲口说出的房贷内幕只是揭开了业内游戏规则的冰山一角。记者深入探访发现,部分银行在上半年为竞争房贷生意几乎在产品“创新”上无所不用其极,“长贷短供”、“假贷”以及“存抵贷”等令常人匪夷所思的“灰色房贷”相继浮出水面。
  
  据记者统计,自今年以来,银监会和上海银监局以书面通知或口头提醒等方式,要求银行加强对房贷尤其是二套房贷的监管不下十余次,但这“十二道监管金牌”却难挡房贷暗流依然横行。在可想而知的沉重月供压力下,纵然有七折利率的优惠,不少中低收入者仍视房贷为生命中不能承受之重。而部分银行在房贷最后的饕餮盛宴中,对一些“高端客户”甚至提供“零利率”的特权。
  
  “长贷短供”
  
  利率居然比公积金还低

  
  房贷超过200万就可以享受3.78%的优惠利率?记者调查发现,原本30年期的房贷,却可以享受3年期贷款利率5.4%的七折优惠,即“长贷短供”。
  
  按照央行规定,5年期以上贷款基准利率5.94%,即使最大下浮30%亦为4.158%,而目前公积金贷款利率也要3.87%。银行方面的解释是,3.78%房贷利率其实是较短的3年期贷款利率5.4%的七折,但客户却可以按30年期的较低月供来还贷。在客户首次签约3年期满后,银行可以帮客户转签继续享受3.78%的利率。
  
  “总算搞定了,虽然首付四成降不下来,但利率还是七折。”房产投资客薄先生向记者透露了他最近一次下单的房贷是抢在7月份终于获批,其中靠了银行方面相熟的“关系”帮忙,而这已经是他买的第6套房产了。
  
  “这6套房子如果真要是开征物业税了,差不多要吃掉我一整年的薪水,呵呵。”薄先生如此调侃他那6套靠银行放贷的房产。
  
  而从今年8月份开始,银行收紧二套房贷的“靴子”终于落地。沪上多家商业银行的个人金融部负责人普遍表示,目前对于像薄先生这样的纯粹投资客,申请二套及以上房贷将很可能被课以基准利率上浮10%的“惩罚性”利率。
  
  “你要贷多少?超过200万吗?”当记者昨日在多家银行网点咨询房贷业务时,客户经理开门见山就这么问。记者随后发现的事实是,“收紧”的口号并没有被银行百分之一百地严格执行,二套房贷利率甚至低于公积金的情况仍然隐现。
  
  “这个我们可以给你做到3.78%的利率。”某银行陆家嘴支行的客户经理黄先生对记者直言不讳,而央行规定的5年期以上贷款基准利率5.94%即使最大下浮30%为4.158%,而目前公积金贷款利率也要有3.87%。按照黄先生的解释,3.78%房贷利率其实是较短的3年期贷款利率5.4%的七折,但客户却可以按30年期的较低月供来还贷。在客户首次签约3年期满后,浦发银行会帮客户转签继续享受3.78%的利率。
  
  但其他没有推出3.78%房贷利率的银行相关人士质疑,这种“长贷短供”的做法其实涉嫌违规,因为监管部门规定的房贷利率最多可下浮30%,应该是按5年期以上利率5.94%执行,但有些银行偷换概念按3年或5年的较低利率来执行。
  
  而3.78%利率自推出后很受炒房的投资客青睐,因为利率变相降低可以减少还贷总额,一次签约3年在时间也正好符合房产投机的需要。但部分银行给出3.78%利率要“讲条件”———房贷总额必须超过200万;如果不到200万但超过100万,那可以按5年贷款基准利率5.76%下浮30%后的4.032%,这虽然比公积金利率高但仍低于标准的七折房贷利率4.158%。
  
  越有钱享受利率越低———这成了部分银行的房贷“原则”。经济能力有限的客户贷款几十万,在外环买普通自住房,最多只能享受利率4.158%;但有钱的投资客在市中心买高价房,反而可以享受更低的利率3.78%。
  
  ■推手·捂盘
  
  开发商敢捂,离不开放贷配合

  
  “房子买好了吗?”——这是不少银行业内人士从5月份以后见面打招呼的习惯语。记者恰巧有机会了解到一位银行业内人士低价买房的全过程后,不由感叹:“原来房子可以这样买的!”当银行在资金上占据了近水楼台先得月的天然优势,即使牛气如房产商者也主动用低价房“献媚”,以求在资金上顺利通关。
  
  “我这二手房从开发商那里买的,不错吧?”在一家国有控股大银行工作的孙先生向记者道出了他的买房“奇事”。他下单的那个楼盘位于浦东源深板块,早在今年4月底就被开发商对外宣称已经“卖完”,但他在6月底又从开发商那里以比周边楼盘均价低每平米近5000元的超低价拿到手。
  
  面对记者的不解,孙先生一笑而过:“开发商卖一手房的时候就是在左手倒右手,说穿了就是捂盘。不过没银行放贷资金的配合,开发商敢捂盘吗?就不怕资金链断吗?”孙先生点破其中玄机,总算让记者觉出了其中隐藏的些许眉目。
  
  “开发商有敢捂盘的,差不多都是骗贷已经搞定了银行那边,资金基本得到回笼了。付点利息是小意思,房价只要稍微一动就都回来了。”孙先生的“呵呵”笑声竟显得很是爽朗。
  
  “骗贷?那银行不查啊?”记者顺势追问。
  
  “你看看边上几个楼盘,到了晚上至少70%都黑灯瞎火的,你以为银行不知道怎么回事?不就是开发商自己捂盘吗,说有投机客那是骗不懂行的,”孙先生顿了一下说:“银行帮了这么大的忙,开发商拿出些低价房不应该吗?”
  
  当无数买房人在这个炎炎夏日排队却屡屡无功而返,在痛恨开发商找托捂盘时,有没有想到银行也可能参与其中呢?
  
  ■推手·炒房
  
  多家配合,玩转“ABC”游戏

  
  “太黑了,竟然每平米加价2000块。”这句抱怨房价的平常话出自一家上市银行A的客户经理胡先生,不过被指责的不是开发商,而是另一家上市银行B的同行。透过这无意间的说漏嘴,记者也不经意间发现,原来银行人士炒房有那么一个配合精致的“ABC”游戏。
  
  “事先说好加价每平米500,现在张口提高到加2000,一套127平米的小三房等于多涨了将近20万多块钱呢。”胡先生在记者面前丝毫不掩饰对同行的不满。
  
  “现在买房跳价很正常啊,”记者问道。
  
  “你不懂,这个楼盘开发商的项目贷款是在我们A行,按揭贷款是由B行来做,低价房是让C行先拿的。按规矩,C行那边每平米加500后应该倒给我们A行和B行,没想到他们一看行情好就这么贪。”胡先生的一番振振有词让记者诧异不已。
  
  “那你们A行和B行直接拿就是了,干吗搞这么复杂?”记者仍然不解。
  
  “几家银行按ABC轮流转,放贷的不直接拿房,拿房的不参与放贷,比较方便稳妥。”在胡先生的话里,ABC三家银行利益分工很明确,主要是为了避免竞争同一项目而恶性竞争,反而让开发商“压价”。
  
  当记者辗转向C行相关人士打听他们的缘何“违约”时,没想到C行方面的解释更理直气壮:“开发贷款和按揭贷款都让给他们两家了,我们行在这个楼盘上什么业务也没做,奖金也没有了。下半年收紧房贷又是肯定的,是不是该向他们A行和B行多要点?”
  
  炒房的“ABC”游戏原来是见者有份,不想竟然互生龃龉,又是房价惹的“祸”。在高房价的刺激下,或明或暗的游戏规则都难起作用。
  
  “假贷”

    炒房客可大幅节约成本
  
  记者在采访中发现,兴业银行推出了一款名为“随薪供”的房贷产品,客户可申请在最长3年的限期内只需按期偿还贷款利息,约定期满后再按期偿还贷款本金和利息。中信银行推出的“轻松还款”计划,原理与兴业的“随薪供”类似,有些炒房客利用这款产品的特性,短期内买进再抛出,由此节省了大量投资成本。银行业内人士将他们的这种做法称为“假贷”。
  
  “在兴业办房贷,前三年可以每月只还利息。”兴业银行支行的客户经理李先生介绍该行的“随薪供”房贷产品,客户可申请在最长3年的限期内只需按期偿还贷款利息,约定期满后再按期偿还贷款本金和利息。
  
  “照房价现在的涨势,可以在3年到期前就抛房兑现盈利了。”另一位炒房投资客陈先生认为,这样还贷成本可以大幅减少超过40%。按兴业银行提供的计算结果,对于一笔金额100万元和期限30年的按揭贷款,贷款年利率为4.158%,“随薪供”在前3年的还贷成本只有124740元,而普通的等额本金还款法达到218676.24元,相当于可以少还9万多元。
  
  “正常的房贷月供应该包括本金和利息两部分,哪有只还利息的?”一家国有控股银行上海分行的高级经理吴先生质疑,这种房贷产品因此被部分业内人士冠以“假贷”之名。记者注意到,兴业银行在宣传中明确表示,“随薪供”对申请对象包括已在其他银行办理个人按揭贷款的客户,也可通过转按揭到兴业办理“随薪供”。
  
  “炒房最怕月供的资金周转不过来,不过用假贷就基本不用担心了。”投资客陈先生几乎跑遍沪上各家银行,搜集了十几种五花八门房贷产品的资料,以便根据不同的炒房需求设计出相应的房贷资金“综合解决方案”。已经有两套房贷在手的陈先生近期准备利用“随薪供”,适时下单古北的一套超过260万的二手房,这样扣除租金收入后的实际月供并不高,因此可以避免普通还贷方式带来的资金压力。
  
  按照兴业银行的说法,“随薪供”可减轻阶段性还款压力,缓解资金紧张局面。这恰是备受炒房的投资客青睐的主要原因。
  
  另据记者了解,中信银行在6月也针对存量贷款客户推出的“轻松还款”计划,原理与兴业的“随薪供”类似。凡是在中信银行贷款超过一年,目前尚有余额、按月还款的住房贷款客户,且最近一年内发生30天以上的逾期次数不超过一次,贷款当前不处于逾期状态,均可以在一定期限内暂停归还本金,每月只需支付利息。在这期间客户的原始贷款期限并不发生改变,“轻松还款”的期限至少6个月,一般为12个月,最长可到24个月。
  
  “存抵贷”
  
  高端炒房客可获零利率

  
  一家上市银行的私人银行高级经理刘先生介绍,其实要实现房贷“零利率”并不复杂,只要借用存抵贷的形式就可以了。所谓存抵贷,是指资金作为活期存款放在还款账户中,利用存款利息来抵扣还贷利息。目前工商银行、建设银行以及光大银行都推出了类似产品,但多数要求普通客户的存款余额超过一定额度。记者了解发现,有资格享受房贷“零利率”的均为拥有数千万净资产的高端客户。
  
  零首付尚一波未平,零利率又暗流横生。在银监会多次发文表示要严查零首付现象的同时,更疯狂的零利率房贷产品在银行的精心包装下,借道“存抵贷”的形式粉墨登场。而有资格享受房贷“零利率”的无一不是起码数千万净资产的私人银行高端客户。
  
  “3月下旬买的一套靠近黄河路的房子,总价400万出头,现在已经涨了不少,而且一分钱利息也没付。”私营企业主秦先生向记者透露,正是私人银行“帮忙”完成了零利率的操作。
  
  “零利率的确是有的,只是很少,一般客户根本拿不到。”一家上市银行的私人银行高级经理刘先生介绍,其实要实现房贷“零利率”并不复杂,只要借用存抵贷的形式就可以了。所谓存抵贷是指资金作为活期存款放在还款账户中,利用存款利息来抵扣还贷利息。目前工商银行、建设银行以及光大银行都推出了类似产品,但多数要求普通客户的存款余额超过一定额度。
  
  据业内人士透露,存抵贷大约按照每存136.5万存款抵扣100万贷款来计算。“零利率”借用存抵贷名义主要是为了应对监管,另外会通过其他途径曲线向客户提供一笔无息融资充作“存款”,额度要参考客户对银行的“贡献度”,并且需经行领导批准。不过,出于资金成本考虑,银行通常将房贷“零利率”限定在两年左右的短期限内,最长不超过三年,但这对于以炒房为目的的客户来说通常已经足够用了。
  
  “不过零利率不是白给的,也有附加条件。”秦先生表示,名义上他是一家股份制商业银行的私人银行客户,但其实是和底下的一家支行有“老关系”。他能拿到零利率主要是因为平时这家支行在“调头寸”上经常找他们这样的大户帮忙。
  
  “现在房贷越来越生猛,连零首付和零利率都有了,”在业内人士刘先生看来,银行房贷已陷入最后饕餮,“起先是中小银行在年初对二套房贷全面放开七折利率,于是抢客户的转按揭竞争就没消停过,长贷短供、假贷还有存抵贷等各种灰色房贷一下子都冒出来了。各家为了抢房贷生意可以说在产品上是无所不用至极,这么说一点都不夸张。”
  
  ■记者观察
  
  高房价背后的“隐性推手”

  
  “兴师问罪”高房价,首当其冲房产商。国土部近日公布的620个不同类型房地产项目调查显示,地价占房价平均比例为23.2%,最低为5.3%,最高为58.6%。大多数项目地价占房价比例在15%-30%之间,比例在30%以下的约占总数的78%。此结果一出,房产商立刻遭到众多为买房所困者的新一轮口诛笔伐。
  
  多位银行业内人士向记者坦承,银行受利益驱动,和房产开发商一样倾向于单边推高房价。举个简单的例子,房价平均水平翻番后,银行的房贷利息收入自然也会随之翻番。而且在房价翻番后,能一次性付款买房的人更少,银行的房贷业务因此有了实现大幅增长的市场基础。国内银行仍以利差为主要收入,因此在几乎稳赚不赔的房贷业务上频频推出“长贷短供”、“假贷”甚至“零利率”等各种灰色产品,上演了房贷的饕餮盛宴。
  
  市场经济应该由供需双方决定,但目前的房价现状却体现出标准的“现金为王”特征。在高悬的房价下,普通买房人因为囊中羞涩而不得已向银行求贷,并且因此处于被动接受的弱势地位;而房产商因为得到银行慷慨的资金支持,而可以一路通过捂盘等各种手段推高房价。在高房价的背后,银行成为了众多目光忽视的“隐性推手”,毕竟在房产暴利的利益链条并非只有开发商一环。
  
  银行自恃“现金为王”,但现金并非银行的。在银行房贷上演最后饕餮的背后,实质是银行从房价高涨的暴利中分得一杯羹。
  
  【编者按】
  
  本报道是上海青年报“疯狂的楼市”系列报道的最后一篇,楼市是一个老生常谈的民生话题,我们的报道在诸多同题材的报道中未必是最专业的,只是,我们站在老百姓的视角,从老百姓的切身利益出发,通过实地探访、体验式报道以及相关人士的讲述,从一个最贴近市民的角度向外界呈现出上海楼市的疯狂所在。这一切,都来自参与报道记者的真实体验。此次系列报道引发了众多读者的广泛共鸣,本报热线接到了数百电话,市民们诉说着他们与楼市的故事。诚然,我们的系列报道可能改变不了“楼市疯狂”的现象和局面,但是至少读者需要知道那些幕后的故事,读者需要有更多的更真实的判断依据。
  
  这,正是我们对系列报道的期望所在。在此,也对关注本系列报道的读者表示感谢。本报“深度报道”团队接下来将继续推出紧贴民生的系列专题,从老百姓的视角展现老百姓的身边事。

专题:楼市迷局

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