北外滩地块最终底价出让

　　日前，虹口区北外滩汇山中块地块由上港集团旗下上海汇港房地产开发有限公司独家竞拍，底价11.233亿元成交。据了解，这是上港集团第二次在北外滩拿地，在2006年，靠近汇山中块地块的汇山东块也是由上港集团旗下的上海汇港房地产开发有限公司以14.65亿元的挂牌价夺得，楼板成交价为13962元/平方米。

　　据了解，该地块面积为1.1395公顷，用地性质为商业办公用途，容积率为4，起使价格为7749万元。上港集团旗下的上海汇港房地产开发

有限公司最终以摘牌方式拿下北外滩汇山码头中地块，成交价格11.233亿元。此次出让的汇山码头中地块是今年3号土地挂牌公告中位置最好的一个地块，也是一年多来滨江地区首次公开出让的一幅土地。该地块北至杨树浦路、东至上海航运交易所边界(汇山东块)、西至原银汇花园边界(汇山西块)、南至规划滨江绿地，地块面积达19039平方米，容积率3.9，总建筑面积73790平方米。

　　2006年，汇山中块地块旁边的汇山东块就是由此次报名的上港集团旗下的上海汇港房地产开发有限公司以14.65亿元的挂牌价摘得，楼板成交价为13962元/平方米。上港集团拿下这一地块后，两地块未来可以共同开发。

　　土地市场逐渐规范

　　作为房地产市场的源头，土地市场直接决定着未来房地产市场的走势。据悉日前上海市房屋土地资源管理局首次明确表示，有权取消囤地开发商继续拿地的资格。此外3月1日，一个全市统一的土地交易平台上海土地交易市场正式开业，预示着2008年上海的房地产市场将更为完善。

　　在今年第六号出让土地挂牌文件中，上海市房屋土地资源管理局首次明确表示，有权取消囤地开发商继续拿地的资格。新的土地出让规则明确，“对曾在本市取得土地使用权的竞买申请人，未按合同约定开工建设和竣工的，且没有按相关处置意见进行整改的，出让人有权取消其参加本次竞买活动的资格。”

　　业内人士指出，在过去的土地出让过程中，曾经出现一幅地块有开发商交纳保证金成功报名后却放弃竞价的现象，有时出现参与方都没有报价而导致这一地块出让不成。按照过去的出让办法，只是简单规定挂牌不成交的，应当按规定由房地局重新组织出让。而在新的办法中，开发商一旦获得竞价资格，就有参与土地竞买的义务。出让规则规定，地块因无人报价或报价均无效而最终不成交的，则办理了《竞买资格证书》的竞买申请人，3年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同时已交纳的竞买保证金不予退还。

　　与此同时2008年3月1日，上海土地交易市场正式开业。这个与广大普通市民关系不大的土地交易市场对上海楼市未来几年的发展起到了举足轻重的作用。不论是未来的地价、房价甚至很多房地产开发企业的生死存亡，都取决于这个土地交易市场的运作情况。作为一个上海全市统一的土地交易平台，上海土地交易市场交易对象涉及全市所有新增经营性和工业招拍挂出让用地，上海从此结束了不同土地使用性质不同转让机制的分裂格局，形成了更加开放、透明和规范的土地交易市场。

　　土地“阀门”控制市场稳定

　　近期，由部分开发商楼盘降价带来的房地产业内人心惶惶，舆论沸腾，甚至传出了房价即将暴跌的“雪崩论”等恐慌观点，让不曾明朗的2008楼市更是蒙上一层扑朔迷离的色彩。虽然业内相关分析人士认同08年依旧是宏观调控年的观点，但就目前的信贷政策和土地供应政策结合市场需求来看，预期楼市将在震荡整理中微调，而并不会出现大涨和大跌的趋势。

　　汉宇地产相关人士表示，2003年8月31日之后全国正式实施“招牌挂”的土地转让制度，虽然该制度的实施却是在流程上规范了土地的出让运作，但却客观上推高了土地价格的上涨。还有为了逼出开发商囤积的土地，从2004年到2006年三年的时间里实施了紧缩土地供应的政策，例如2006年全国新增城镇建设用地110万亩与2005年相比新增城镇建设用地减少了40万亩，减少幅度近3成。三年内土地供应呈现大比例下降的态势。这也造成了2006、2007两年虽然政策调控一年比一年紧，但房价依然按捺不住上升趋势的重要原因之一。2007年底至2008年年初，政府在宏观调控中对土地的问题看法发生了转变，从紧增量逼存量到增加供给逼存量。2007年土地供应量又一次超过千万平方米，而2008年的住宅用地在保证1000万平方米以上的基础上，还增加了一块每年400万平方米、5年2000万平方米的经济适用房划拨土地。土地政策和政府动作方面的一系列的变化引起了市场巨大的反应，原来竞相抢地的竞标没有了，取而代之的是土地底价成交以及为数众多的土地流标。所以可以看出拥有土地出让权的政府通过土地出让的手段同样可以主导市场的走向。

　　“土地像两个可以转动的阀门，由政府这只“有形的手”负责掌控”。该人士在接受采访时强调。前两年房地产市场过热，政府就关紧信贷闸门放开土地闸门，如果房地产市场低迷政府就会放松信贷闸门减少土地供应，所以在宏观经济不出现的波动的情况下，2008年以及未来很长的一段时间内楼市既不会大涨，相信大跌的可能性也比较低。