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高单价小户型逆势热销 "90平方米大限"前最后狂欢
2006年8月28日 00:36
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    今年宏观调控后,上海首批20幅地块日前正式推出,这也是上海首批限90平米土地,届时这批土地上将大部分是90平方米以下的小户型房源。不过,依据惯例,土地从今年10月份正式出让到设计、建设等一系列程序之后,这批未来的小户型房源将在两年后正式面世。也就是说,两年之后上海的小户型将逐渐普及,“小户型”的称呼或许将成为历史。但这一空白期也正好给予了淘金者较大的空间,记者最近的调查发现,目前市面上高单价的小户型热销正是一种佐证。

小户型抢先机热销


    调整户型、力推小
户型一时似乎成了开发商统一的步调。就在7、8月间,不少的楼盘开始调整主力房型的上市步伐,不少的楼盘纷纷力推小户型的两房。位于闵行的某楼盘调整策略,顺势推出面积在90平方米左右的二房,连续几个星期进入了上海前20名热销楼盘行列,而在大华板块上最近一直热销的一些楼盘的主力房型也多在80平米到100平米之间的两房。


    有甚者直接把所有的房型都调整为超小户型,改为商住两用、或者委托给第三方当作酒店式公寓管理。在长宁中环天山地区,刚刚推出的某楼盘就是一个纯小户型的商住两用型楼盘,也是该地区的首个商住两用型楼盘,据售楼处人士介绍,标准的主力房型都在50多平方米,是典型的袖珍型楼盘,这种面积的商住两用的房源在整个天山地区是没有的。


    类似的情况还出现在浦东金桥、宝山等地区。在金桥地区刚刚推出的某商务酒店,其实就是50到80平方米的小户型住宅,在引入酒店集团将其包装成酒店式产品,以此来吸引购房者。据销售人员介绍,楼盘推出之后经过短短的几次推介,所推房源迅速被市场消化。


    上海万旭企业发展有限公司总经理徐驰告诉记者,宏观调控后,不少的楼盘销售不畅,但唯独一些小户型的楼盘一直走俏,尤其在一些传统的高档社区附近,受境外人士巨大的租赁需求的影响,少量的商住两用楼盘都成为抢手货。


    上海普润房地产顾问有限公司项目代理事业部副总经理周华燕分析认为,调控后,代理商的不少在售项目多少都受到了影响。但同时,总价相对低的小户型产品作为一种新的投资方式,交易量一直较为稳定。


低总价幕后的高单价


    在记者调查中发现,总价低是这些小户型走俏的一个重要原因,然而记者发现,这些所谓低总价的小户型其实单价高得令人咋舌。有的楼盘比同地区的楼盘单价竟然高出20%以上。房产分析人士指出,虽然开发商小户型开发成本有一定增加,但并不是单价飞涨的必然理由。


    据记者了解,在松江九亭,奥林匹克花园推的全装修公寓房大概7500元/平方米的均价。但同样该地区的另一楼盘,在之前项目包装失利后重新包装出售,因为打造的都是40-75平方米左右的小户型,单价定在了9000元/平方米。同为装修房,单价比旁边的奥林匹克花园高出20%。而同样在九亭中心位置的三盛颐景园最近销售均价为5700元,假设加上1000元/平方米左右的豪华装修,价格也不过6700元/平方米,价格比该楼盘低30%。


    不过,虽然单价奇高,总价较低的该楼盘依然热销。同样,在宝山、闵行等区域,都有着类似的单价奇高、总价相对低却依然热销的楼盘。开发商往往给出的答案是,小户型的建造成本比大户型要高,单价自然较高。


    这一点是共识,但关键是单价应该高多少,说法不一。有开发商告诉记者,一套大户型房变成两套小房,建造成本要提高10%。但有业内人士称,其实一套大户型房更改设计变成两套房,每平方米成本增加不过50到100元。可是对于一个普通的住宅公寓而言,开发商对于大户型和小户型的单价定价却往往相差千元以上。

选稿:初阳 来源:青年报 作者:江敏

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