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沪楼市下轮调控将力保自住
2006年5月19日 02:58
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  国务院关于房地产6条新政策的出台,表明了中央调控楼市非正常现象的决心,对于去年调控显效不明显的地区将进行强化调控。专家认为,上海市场下一轮的宏观调控将会有保有压,力保自住市场。

  对于上海市场,此次调控将有多大影响?房产之窗网分析师尹喻认为,目前上海正处于成交逐步放量,价格稳调的局面,上海市场下一轮的宏观调控会有保有压,将力保自住市场。

  美联物业冯泓睿表示,六条新政的出台,表明了中央调控楼市非正常现象的决心,对于去年调控显效不明显的地区将进行强化调控。但上海市场是受去年宏观调控后显效最明显的城市之一。除楼市中投机者与短炒客已基本退出市场外,上海楼价涨幅也得到了很好的控制。

  冯泓睿认为,有数据显示,伴随时间推移,去年受抑制的购房需求在年初得到了比较好的释放,进入5月后,成交“小井喷”现象逐渐减缓,成交量相对平稳,鉴于现时上海市场对
于去年调控政策收效明显,预计未来几月上海市场同样会以比较平稳的态势发展。

  汉宇地产分析师认为,相对于北京、深圳等城市今年来房价短期不合理的快速上涨,上海由于成交放量造成的房价上涨表现的要温和的多。六条新政中“有区别地适度调整信贷政策”既可以认为针对不同的地方采取不同的调控政策,也可以认为针对不同的购买主体采用不同的信贷政策。

  对此,复旦大学房地产研究中心副主任华伟也认为,上海市场在去年的调控后现在是风平浪静,是治疗过的市场。各部委及地方相应政策的出台,华伟认为,上海市场经受的影响将相对较小。

  不过,中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为,上海房地产市场整体上正在向健康方向上转,但还稍微有些偏热,尤其是最近偏热的恢复迹象有些快。应该引起重视。

  此次六条新政的出台,意味着房地产调控将更为准确,不同的地区不同人群的调控将区别对待。陈晟认为,在需求上的调控将值得注意的,这将意味着被动性刚性需求弱化,其中包括动迁的刚性需求和部分高端住宅需求。

  “合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。”作为六条新政的一个重点,动迁规模和进度的放缓,将直接导致动迁刚性需求的放缓。房产之窗分析师尹喻认为,这将对中间段价格的房地产项目比较有利。

  新政与先前的调控是一脉相承

  高力国际华东区常务董事翁琳认为,在中国房地产行业的整体透明度就不高,信息不对称问题也比较严重。在上海,已经逐步在完善地产统计和信息披露制度,从目前的成效来看,还是比较显著的。但是在很多二线或者三线,还有很多偏远地区,信息化建设和信息披露制度的发展,在目前看来任务还是比较艰巨的,需要比较长的时间来完善和发展。

  翁琳认为,新政策基本上延续了前一段的各种提法,包括以前提到要改善住房结构等等,其中提出的一些政策是一个比较长期的建设和改善工程,而不是在短期就可以立竿见影的。翁琳表示,为了给房产市场降温,使得市场向着更健康的方向平稳过渡,各种强制性的宏观调控政策都只能是短期和暂时的,过多和过分的政府干预使市场机制本身无法发挥其应有的作用。

  房地产六条新政策的具体内容

  (一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

  (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策。

  (三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。

  (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

  (五)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

  (六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度。

  供应、需求和流通三方下力

  六条新政的推出意味着国家对房地产行业新一轮的宏观调控已经正式拉开帷幕。汉宇地产市场研究部认为,此次六条新政的内容涉及房地产的供应、需求和流通三方面内容。

  针对房地产的供应问题,六条新政的第一和第五条重点提到,未来的各地方政府将更加重视和大力发展廉租房和中低价商品房,向广大的中低收入阶层提供更多买得起、住得起的房子。当然高档住宅不论是用地还是开发建设都会受到更加严格的管理和控制。

  值得注意的是,与去年类似的对房地产供应问题的意见有所不同的是,在今年六条新政第二条和第三条对住房需求结构和速度的调整意见中有了新内容———“有区别地适度调整信贷政策”。

  “有区别”的对待证明中央政府已经认识到各个区域的房地产市场处于完全不同的发展阶段,那种“一个地方感冒,全国吃药”的做法可能会发生改变。

  对于第一次购房和刚性的自住需求享受比较优惠的信贷政策,对于投资性需求可能会通过提升首付比例和更大比例的征税来实现调控。另外,六条新政同样强调健全和完善房地产流通领域,增加该领域的透明度。国家的宏观政策会让该领域的企业特别是从事住宅流通和再流通的企业得到更快的发展。

  汉宇地产认为,国务院的六条新政涉及的内容与去年宏观调控的内容并没有太大改变,可以认为是对去年宏观调控成果的稳固。当然对于个别城市房地产市场超常规的发展和房价不合理的上涨,采取严厉的金融政策甚至是行政性的干预都是必要的。

  近年中央出台房地产政策一览

  2004年4月25日中国人民银行决定从2004年4月25日起,提高存款准备金率0.5个百分点,即存款准备金率由7%提高到7.5%。

  2004年4月27日国务院发出通知,决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例,房地产开发由20%及以上提高到35%及以上。

  2004年10月29日中国人民银行决定,从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的1.98%提高到2.25%,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.31%提高到5.58%。

  2005年3月17日央行调整房贷利率,个人住房贷款利率从2005年3月17日起再次上调。调整商业银行自营性个人住房贷款政策:一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

  2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。

  2005年4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

  2006年4月28日中国人民银行决定,从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.58%提高到5.85%。

选稿:王飞 来源:青年报 作者:江敏
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