政策雷声一响，市场雨点持续。虽然现在还很难判断这场雨是暴雨还是小雨，但在“国六条”出台后的半月中，上海新房市场的确出现了住宅成交量持续小幅下跌的状态。其中5月22日－5月28日，全市商品房共成交71.95万平方米，比前一周下跌8.54%；其中商品住宅成交量54.48万平方米，比前一周下跌4.86%。

　　成交量持续下跌

　　来自易居研究院的数据显示，国六条出台的当周，全市商品房共成交78.67万平方米，比前一周下跌1.67%；其中商品住宅成交量57.27万平方米，比前一周周下跌7.78%。而昨日最新的数据显示，在国六条出台的第二周（5月22日－5月28日），这种下跌还在继续，全市商品房共成交71.95万平方米，比前一周下跌8.54%；其中商品住宅成交量54.48万平方米，比前一周下跌4.86%。

　　5月中“国六条”的出台及银监会对贷款的“严控令”，打击市场的投资性需求，进一步抑制了房地产市场的成交量。分析师认为，在市场供应结构没有发生根本性改变前，市场中低价房在供应量上不会有大的改变，刚性需求的存在使得近期中低价房价不会下跌；另一方面，投资性需求被政府打压，中高档房销售会停滞以至价格下跌。

　　成交均价变化不大

　　虽然成交量在下跌，但成交均价依然较为坚挺，买卖双方在博弈的时候，价格并没有大的波动。就在上周，易居的数据显示，商品房成交均价和商品住宅走势较为平稳。商品房成交均价为8987元/平方米，比前一周上涨0.38%；商品住宅成交均价为9432元/平方米，比前一周上涨1.85%。分析师认为，因动迁配套房成交比重有所回落，使得全市商品房成交均价较上周略有上涨；近期商品住宅市场发展态势比较稳定，在成交均价上与上周基本持平。

　　仲量联行大中华区（北部）研究部主管何迈可表示：“上海的住宅市场自去年以来相对淡静，总交易量也有下降。我们预计，新措施将进一步延长住宅市场的淡静期。”此外，他还补充道：“初次购房者事实上也将受到影响，即使位于上海内环附近的一套120平方米的住房也不一定被当作高档住房。”

　　内外环间成交放缓

　　值得注意的是，上周内中环和中外环成交量大幅下跌，使得全市成交量呈现下跌的趋势。易居分析师表示，近两周全市商品房和商品住宅成交量呈现连续下跌的趋势，如政府继续推出更加严厉的调控细则，则成交量存在继续下跌的风险。

　　政策性因素是造成最近两周成交量连续下跌的主因。来自上海富阳的数据显示，近期成交量和成交套数上明显受挫，内外环间成交放缓，上周商品房日均成交10.08万平方米，日均成交867套，成交面积和成交套数相比前一周都由明显下滑。其中日均内环以内成交1.37万方，内外环间成交2.95万方，外环以外成交5.75万方，内外环间成交的大幅回落是上周商品房成交量下滑的主要原因，并与国六条出台前的市场行情形成了较为明显的差异。

　　富阳分析师认为，5月17日“国六条”的出台虽然只是一个纲领性的文件，但是就上周交易情况来看，“国六条”对整个市场的影响还是比较大的。再加之国务院办公厅转发了建设部等九部门关于稳定房价意见的通知，通知中对营业税征收年限的调整、首付款比例的硬性规定，这些具体实施细则预计会对后市产生更大的负面影响。

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